El juzgado Civil determinó que el hombre no logró probar las condiciones del acuerdo ni acreditó haber escriturado la propiedad a favor de la compradora. La falta de un contrato escrito y la aplicación del Código Civil y Comercial frustraron tanto el pedido de resolución como el de cumplimiento forzoso.
El fuero Civil de Choele Choel rechazó la demanda de un hombre que buscaba anular la venta verbal de una vivienda con salón comercial y recuperar el inmueble. La jueza interviniente determinó que el vendedor no logró probar las condiciones concretas del acuerdo, no acreditó la falta de pago de la compradora y, fundamentalmente, no demostró haber cumplido con su propia obligación de escriturar la propiedad a favor de la mujer.
El conflicto se originó a raíz de un acuerdo verbal entre ambas partes para la transferencia de la propiedad. El principal escollo para la justicia fue que el contrato nunca se plasmó por escrito, lo que generó que, con el paso de los años, cada parte sostuviera una versión completamente diferente sobre el precio final, las prestaciones comprometidas y las obligaciones pendientes. Al evaluar la prueba, la magistrada fue contundente en su sentencia: “ambas partes se aventuraron a celebrar la compraventa sin dejar constancia escrita de su contenido”.
Ante esta situación, el hombre inició una acción judicial solicitando la resolución (anulación) del contrato para recuperar el bien. Como petición alternativa, requirió que se ordenara el cumplimiento del acuerdo con un reajuste del saldo que, según su postura, aún se le adeudaba. Sin embargo, el tribunal desestimó ambas pretensiones.
Para rechazar el pedido principal, la jueza aplicó el artículo 1078 del Código Civil y Comercial, que impide exigir la resolución de un contrato cuando quien la invoca no cumplió con su propia prestación o no está en condiciones de hacerlo. En este caso, el inmueble seguía registrado a nombre del demandante y no se acreditó que hubiera gestionado la escrituración a favor de la compradora.
Las pruebas y las versiones contrapuestas
Las partes coincidían en que el acuerdo incluía la entrega de dinero, un vehículo y una vivienda ubicada en la localidad de Lamarque. Sin embargo, discrepaban sobre el resto de las condiciones, en particular sobre los alquileres del salón comercial que formaba parte de la propiedad. La mujer sostuvo que había cumplido con las condiciones acordadas y que el precio se integraba con los bienes mencionados más la percepción de esos alquileres. Además, acusó al vendedor de negarse a instrumentar formalmente la compraventa y de haber continuado cobrando las rentas del local.
Respecto a la prueba, el expediente permitió confirmar la entrega de dinero y del vehículo como parte de pago, así como que el hombre percibió alquileres del salón comercial. No obstante, la jueza concluyó que no existieron elementos suficientes para determinar si esos alquileres tenían el carácter cancelatorio que les atribuía la demandada, ni para establecer qué ocurrió con la vivienda de Lamarque. Esa falta de documentación impidió establecer con certeza el verdadero precio de venta y el alcance de las obligaciones asumidas por cada parte, aplicando los principios de buena fe y la intención común de las partes que rigen los contratos.
El pedido subsidiario de cumplimiento contractual también fue rechazado. El tribunal aplicó otra arista del mismo artículo 1078 del Código Civil y Comercial, que establece que la demanda judicial destinada a extinguir un contrato impide, en consecuencia, exigir después su cumplimiento. De este modo, la sentencia dejó sin efecto ambas pretensiones del vendedor.
Antecedentes del negocio
Como dato de contexto del conflicto, se supo que al momento de pactar la operación el vendedor aún no tenía la escritura a su nombre, aunque la casa ya se encontraba cancelada ante el Instituto de Planificación y Promoción de la Vivienda (IPV). El título de propiedad lo obtuvo años después, pero las profundas diferencias entre las partes sobre cómo debía completarse el pago terminaron llevando el conflicto a los tribunales, donde la informalidad del acuerdo jugó en contra del demandante.
