Hace años que familias de Choele Choel adquieren tierras en condiciones precarias, gestionando por su cuenta la llegada de servicios básicos. Mientras los vecinos denuncian contratos confusos y la pérdida de derechos, la empresa proveedora, La Plata Rucamalén, sostiene que vendió “porciones indivisas” con aprobación municipal. La investigación revela un entramado de ordenanzas extraviadas, un Instituto de la Vivienda inoperante y una deuda histórica de políticas públicas claras.
La necesidad habitacional en Choele Choel tiene nombre, apellido y, sobre todo, falta de servicios básicos. Desde hace años, la localidad es escenario de una operatoria inmobiliaria que, ante la ausencia de una política de Estado robusta, derivó en la venta de lotes sin infraestructura. Lo que comenzó como una solución de emergencia se ha convertido en un reclamo airado: propietarios que, tras ser incluidos en programas como “Suelo Urbano”, denuncian haber firmado contratos que, a su entender, los despojan de derechos sobre su propia propiedad.
Al iniciar esta investigación, la primera barrera fue la opacidad. Funcionarios y consultados reconocen la existencia de estos barrios, pero nadie pudo señalar con certeza quién permitió esta situación o bajo qué marco legal. La búsqueda de respuestas conduce inevitablemente a una empresa: La Plata Rucamalén S.R.L., proveedora de la mayoría de las tierras que hoy son barrios o están en camino de serlo.
El laberinto normativo: ordenanzas perdidas y códigos en “veremos”
La pregunta obligada es: ¿quién autorizó la venta de lotes sin servicios cuando la norma lo prohíbe? Encontrar la respuesta fue, en palabras de los consultados, “hallar una aguja en un pajar”.
El concejal César Yunes fue contundente al ser consultado por este medio: “Hubo momentos en los que no se había digitalizado la normativa y la ordenanza andaba dando vueltas y se perdió. Estamos esperando que la Secretaría de Planificación nos mande la propuesta de reforma del código, pero estamos en veremos”. Yunes señaló que el código urbano vigente establece los servicios públicos necesarios para fraccionar, pero que las operatorias realizadas en los últimos años no estarían encuadradas en él.
La pista histórica nos lleva a fines de 2011. Mediante la Ordenanza Nº 59, el entonces intendente Ricardo Calvo firmó un convenio marco con La Plata Rucamalén para urbanizar el sector de Don Bosco / Villa Unión Norte. El acuerdo era claro: el Municipio se comprometía a realizar el desmonte, trazado de calles y llevar servicios (luz, agua, gas y cordón cuneta) a las primeras manzanas. A cambio, la empresa cedía algunas manzanas al Municipio y se perdonaban mutuamente deudas (tasas municipales de la empresa contra reclamos por el uso del viejo basurero y extracción de áridos).
El texto del convenio es taxativo en su cláusula sexta: la empresa podía vender manzanas completas, pero “para la venta por lotes deberá presentar los planos respectivos y deberán contar con los servicios que requiere la legislación vigente”.
La emergencia habitacional y el Instituto fantasma
En 2012, bajo la gestión de Daniel Belloso, se declaró la emergencia habitacional por 24 meses (Ordenanza Nº 27/2012) y se creó el Instituto Municipal de Tierra y Vivienda (Ordenanza Nº 28/2012). Este organismo autárquico nació con la misión de regular el mercado inmobiliario, ejecutar planes de vivienda y evitar que el acceso a la tierra fuera una “quimera”.
Sin embargo, exfuncionarios del área aseguran que nunca existió un convenio que habilitara a vender lotes sin servicios. Concejalas y concejales en ejercicio actual señalan que, durante el gobierno de Belloso, muchas desafectaciones de tierra ni siquiera pasaron por el Concejo Deliberante, sino que fueron resueltas directamente por el Instituto.
Hoy, ese Instituto se encuentra en un limbo. “No está funcionando el órgano colegiado que debería estar… pero tampoco lo disuelven, dicen que esperan a que se resuelva la cuestión del ‘techo digno'”, explicó Yunes, quien además cuestionó la falta de una ordenanza que respalde los actuales programas de subsidios municipales, calificándolos como meras políticas del Ejecutivo sin respaldo legislativo claro.
La defensa de La Plata Rucamalén: “Vendimos indivisos, no lotes sin servicio”
Frente a las acusaciones, Liliana Noemí Zacarías, socia gerente y cara visible de La Plata Rucamalén, salió al cruce en diálogo con este medio. Su defensa se basa en un matiz jurídico clave: la empresa no vendió lotes individuales sin servicio, sino porciones indivisas.
“Nosotros hacíamos el plano de amanzanamiento y después cada consorcio se encargaba de hacer el plano ya de fraccionamiento y de llevar los servicios”, explicó Zacarías, quien atribuye el origen de esta operatoria a la urgencia habitacional de 2011. “Era la única forma de que numerosas familias pudieran acceder a un lote. El valor de la tierra indivisa es menor precisamente porque no tiene servicios”.
Zacarías reconoció que, tras las tomas de tierras, la empresa modificó su estrategia. Junto a la gestión actual del Municipio, se creó el programa “Tierra Propia”, donde la empresa bajó los precios y el Estado realizó estudios socioeconómicos para subsidiar cuotas según la necesidad de cada familia. Posteriormente, durante la gestión provincial de Arabella Carrera, se adhirieron al programa provincial “Suelo Urbano” para que toda el área fuera susceptible de recibir servicios con condiciones de pago accesibles.
“Siempre hemos tenido la mejor disposición. Estoy un poco cansada de que siempre tengamos la culpa. Cada cosa que hemos hecho, el Municipio la tuvo que aprobar. Los planos de amanzanamiento pasaron por el Municipio, nunca podríamos hacer algo en forma irregular”, afirmó Zacarías, quien atribuye la confusión actual a que el IPPV (Instituto de Planificación y Promoción de la Vivienda) aplica modelos de contrato estandarizados que no se ajustan a esta operatoria de inclusión privada, generando falsas expectativas o malentendidos sobre la titularidad y las obligaciones.
Un nudo que requiere voluntad política
El caso de Choele Choel es un microcosmos de un problema estructural. Por un lado, familias que, empujadas por la necesidad, aceptaron condiciones precarias y hoy enfrentan contratos confusos que amenazan su estabilidad. Por otro, una empresa que opera en los intersticios de la ley, amparándose en la figura del “indiviso” y en la validación municipal de cada paso. En el medio, un Estado local con normativas extraviadas, un código urbano desactualizado y un organismo de vivienda que existe en el papel, pero no en la práctica.
Mientras el Concejo Deliberante espera una reforma del código que no llega, y el Ejecutivo gestiona parches sin respaldo ordenanza, los vecinos siguen esperando que el derecho a una vivienda digna no sea solo un artículo en una constitución, sino una realidad con agua, luz y un título de propiedad claro.
